<- Artikler

Prosessbeskrivelse

Har du et prosjekt du drømmer om å realisere, men er usikker på hva hele prosessen innebærer? Under kan du lese om hvordan vi jobber.

Uforpliktende oppstart

Ulike oppdrag betyr ulik tilnærming til oppgaven som skal løses. Vi ønsker å kartlegge og avklare premisser og forventninger for prosjektet så tidlig som mulig.

Vi starter vanligvis med en befaring sammen med oppdragsgiver, slik at vi blir god kjent med tomta og stedets karakter sammen. Gjennom innledende og uforpliktende samtaler søker vi en forståelse for kundens ønsker og drømmer, samt tidsperspektivet og økonomien i prosjektet. Noen har allerede valgt entreprenør, og da kan det også være naturlig at denne er med på befaringen.

Etter befaringen utarbeider vi et tilbud som oversendes kunde. Tilbudet skal fortelle noe om hvilke oppgaver som skal løses og gi en beskrivelse av våre leveranser med forventet kostnad.

Tidsperspektiv og økonomi

For  et best mulig resultat er det lurt å starte planlegging av bygg og utomhusareal i god tid før tenkt oppføring. Som et eksempel kan vi anslå at det tar 4-7 mnd fra skissene på et bolighus er påstartet, til det er klart for å søke kommunen om tillatelse til oppføring av bygget (dette vil naturligvis variere ut fra omfang og kompleksitet). Prosjektet deles inn i ulike faser: mulighetsstudie, skissefase, byggesøknad, detaljeringsfase og byggefase. Mulighetsstudie og skisseprosjekt utgjør vanligvis rundt 30 % av samlet prosjektfase.

Det totale arkitekthonoraret for fullprosjektering av en bolig utgjør vanligvis rundt 10% av total byggekost. Avhengig av kompleksiteten til prosjektet kan honoraret også beregnes etter medgått arbeidstid, som utgjør anslagsvis 1,8 t/m2. Kostnader tilknyttet byggesøknaden vil prises i tillegg til dette. I 2021 er gjennomsnittlig byggekost på bolig/fritidsbolig satt til omtrent 40.000 kr/kvm.

Forventningsavklaring

Når kunde har mottatt og akseptert tilbudet, starter vi på oppgaven med å hente inn nødvendig informasjon. Ofte har kunde mer eller mindre løse tanker og ønsker om rom, materialbruk og uteområder.

En del av jobben er også å se hvordan dette harmonerer med økonomien i prosjektet. Mye av registreringen gjøres sammen med kunde allerede på første befaring. Her kan vi diskutere og dokumentere sol- og vindforhold, vegetasjon, siktlinjer og adkomst.

Videre hentes det inn kartgrunnlag, areal- og reguleringsplaner, som setter de mer fysiske rammene for prosjektet. Kombinert med erfaringene fra befaring gir dette oss en god oversikt over kvalitetene på tomta.

Forhåndskonferanse

I tilfeller der man ser utfordringer allerede fra start, for eksempel med tanke på begrensninger i kommuneplanens arealdel, kan det være fornuftig å starte med en forhåndskonferanse med kommunen. Her vil det drøftes hvilke muligheter som finnes for den respektive eiendommen, blant annet med tanke på å få innvilget søknad om dispensasjon.  Noen ganger kan det være fordelaktig å lage et enkelt skisseutkast i forkant, for bedre å presentere et diskusjonsgrunnlag. På en slik forhåndskonferanse vil både arkitekt og byggesaksansvarlig i Troll delta sammen med to byggesaksbehandlere i kommunen.

Mulighetsstudie og skissefase

Dette er fasene for ideer og valg av plassering, omfang og utforming. I de aller fleste tilfeller er det lurt å se på flere mulige løsninger før man skisserer ut for mye. Dette kaller vi mulighetsstudie. I denne fasen kan man oppdage at løsningen man hadde sett for seg før oppstart, kanskje ikke var den beste likevel?

Mot slutten av mulighetsstudien må man gjøre et veivalg for videre skissering. Overgangen til skissefasen er ofte litt glidende. I mulighetsstudien/starten av skissefasen handler det om å avklare plassering på tomt, adkomst, størrelse og høyder på bygget. Hensikten er å fastslå arealer (både innom- og utomhus), geometri og konstruktive løsninger så presist at prosjektforslaget kan vurderes i forhold til bygningslov og forskrifter. Her skal det også avklares om ønsket bygging fører til at det må søkes om dispensasjon fra arealplaner e.l.

Frem til den første streken settes på papiret har fokuset vært å danne en oversikt over prosjektets premisser. Nå skal disse premissene skape rammene for et virkelig prosjekt. Gjennom god dialog og revisjon av tegninger basert på oppdragsgivers tilbakemeldinger på skisseutkast, vil prosjektet sakte men sikkert ta form. En typisk leveranse frem til byggesøknad består av 2d-tegninger i 1:100. Plan, snitt og fasade, samt en situasjonsplan som viser beliggenhet på tomten. Bidere bruker vi ulike metoder for å illustrere våre prosjekter, slik som 3d illustrasjoner, modeller og håndtegninger. Valg av visualiseringsverktøy vil avhenge av prosjektets form, budsjett og skala – og også hva som vil vise prosjektet i konteksten på best mulig måte.

Etter endt skissefase er det tid for å klargjøre tegninger med nødvendige mål for å kunne søke kommunen om tillatelse til å gjennomføre prosjektet.

Byggesøknad

I byggesaker der det kreves ansvarlig søker, bistår vi gjerne kunde i denne prosessen. Mens mindre prosjekter kan forestås av tiltakshaver selv, er det krav om ansvarlige foretak, herunder ansvarlig søker, i oppføring av nye boliger/fritidsboliger, større tilbygg (>50 m2) m.v. Som ansvarlig søker for prosjektet, tar vi det hele og fulle ansvaret for byggesøknaden. Dette inkluderer utsending av nabovarsel, innsending av søknad til kommunen med alle nødvendige vedlegg, herunder søknad om dispensasjon, og søknad om ferdigattest før bygget skal tas i bruk. I tilfeller der det er nødvendig med samtykke til plassering (naboerklæring) kan vi også utarbeide disse.

Det fremgår av plan og bygningsloven at kommunen skal avgjøre byggesaker innen 12 uker. Dersom vilkårene under er oppfylt, har kommunen en frist på kun 3 uker til å behandle søknad om tillatelse til tiltak:

  • Søknaden er fullstendig, det vil si at den inneholder all nødvendig informasjon
  • Tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i loven,
  • Det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboere
  • At ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig, og
  • Kommunen har ikke forlenget saksbehandlingsfrist etter SAK § 7-3

Kommunale byggesaksgebyr er ikke inkludert i våre tilbud, og vil faktureres tiltakshaver direkte fra kommunen.

Anbudsgrunnlag

Noen ønsker også hjelp til å sette opp et anbudsgrunnlag for innhenting av priser. Dette kan med fordel gjøres før byggesøknaden sendes inn, i tilfelle valgt entreprenør kommer med forslag til endringer som er søknadspliktige. Da unngår man en ny runde med nabovarsling og søknad om endring. I et anbudsgrunnlag utarbeider vi tegninger med tilhørende beskrivelser som er nøyaktige nok til at entreprenørene kan levere sammenlignbare tilbud. Grunnlaget består vanligvis av et sett med målsatte tegninger, vindus- og dørskjema samt arealflater for vegg og gulv. I denne fasen tas det viktige valg på detaljer som vil ha stor betydning for det endelige resultatet, både med tanke på pris og estetikk.

Arbeidstegninger

Når kommunen har godkjent tiltaket, er det tid for detaljering og planlegging av byggefase. Denne fasen vil variere stort fra prosjekt til prosjekt, avhengig av kompleksitet. Fasen startes derfor alltid med et møte med valgt entreprenør, der det avklares i hvilket omfang arbeidstegningene ønskes levert. Vi vil da utarbeide et nytt tilbud til oppdragsgiver, med estimert timebruk i arbeidstegningsfasen. En tommelfingelregel er at arbeidstegningsfasen ofte gjenspeiles i timer brukt i skissefasen.

Ved oppstart av detaljeringsfasen er det viktig at de store avgjørelsene er tatt, slik at vi kan bruke tiden godt på å skape fin finish på prosjektet. Utarbeiding av tekniske detaljløsninger hjelper entreprenør/leverandør med å ta gode beslutninger før og underveis i byggeprosessen.

Mengden arbeidstegninger og leveranse til entreprenør vil som nevnt variere, men består som oftest av møblerte planer og snitt i M 1:50, som viser blant annet oppbygging vegg, føringsveier, vindusmål mm., og eventuelt temaplaner som belysning, himling og gulvbelegging.

Videre kan det produseres skjemaer for ulike typer innredning, som kjøkken, trapper og rekkeverk, i tillegg til standard dør- og vindusskjema. Disse skal gi en beskrivelse av de ulike komponentenes utforming, farge og materialitet slik at de kan bestilles til produksjon.

Prosjektering utendørs innebærer detaljerte snitt, mengdeberegning og landskapsplaner som viser løsning for uteareal, målsatt med fallretning, stigningsgrad og punkthøyder. Detaljert beskrivelse av beleggingssoner, støttemurer, trapper, terrasser, osv.

Hele dette grunnlaget er med på å skape en forutsigbarhet for deg som kunde, slik at sluttproduktet samsvarer med premissene satt tidlig i skissefasen.

Byggefasen

Det er ikke alltid slik at byggeprosjekter detaljplanlegges ferdig før byggingen starter, og overlapping mellom detaljfase og byggefase er vanlig. For oss er det viktig med en tilstedeværelse gjennom hele byggefasen, som gjør at vi kan fange opp viktige spørsmål som dukker opp, og gjøre revisjoner som ivaretar ønskede endringer underveis i prosessen.